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En los últimos años las transacciones inmobiliarias en Colombia se han vuelto más complejas y técnicas. Paralelamente, el mercado de servicios legales ha empezado a ofrecer alcances muy distintos de lo que incluye una debida diligencia inmobiliaria con el fin mitigar diferentes riegos. Ahora bien, su alcance debe definirse según el tipo de negocio y su cuantía, así como la naturaleza, ubicación y destinación de los inmuebles. Abajo presento un resumen de lo que suelen incluir estas debidas diligencias:
¿Qué se revisa en un estudio de títulos o de propiedad?
Se analiza quién es el propietario del inmueble, si tiene gravámenes o limitaciones al dominio o interrupciones en su cadena de tradición. Esto puede hacerse mediante una revisión del certificado de tradición o un estudio de títulos que es un análisis más completo en el que también se revisan los actos inscritos en el folio de matrícula en los últimos 10 o 20 años. En algunos casos también se incluye una revisión de áreas catastrales y de pago del impuesto predial.
¿En qué consiste un análisis urbanístico?
Por medio de este análisis se debe determinar si las construcciones del inmueble cuentan con los instrumentos urbanísticos necesarios, si éstos se expidieron en cumplimiento de la regulación aplicable, si la destinación cumple con el uso del suelo aprobado y/o si se cumplió las cargas urbanísticas. Dependiendo del proyecto y del negocio, puede ser un análisis de potencial de desarrollo, una revisión de usos del suelo, una revisión general de instrumentos y/o un análisis completo que puede requerir la contratación de técnicos.
¿Qué incluye un análisis contractual?
Se revisan los contratos existentes sobre los inmuebles como: arrendamientos, comodatos, operación hotelera, concesión de espacios, entre otros. Lo anterior, con el fin de determinar que los contratos estén vigentes y que no existan otros riesgos para la transacción u operación.
¿Qué se debe revisar de los inmuebles que están en una propiedad horizontal?
Si el inmueble se encuentra dentro de una propiedad horizontal se debe analizar su reglamento y las decisiones tomadas por sus órganos de administración con el fin de analizar que no haya decisiones que puedan afectar la transacción o la operación de los inmuebles. Adicionalmente, se debe revisar que efectivamente las áreas del inmueble sean parte de las unidades privadas y no de las áreas comunes de la copropiedad.
¿En qué consiste la revisión de listas restrictivas la mitigación de riesgos?
Con el fin de mitigar el riesgo de perder la propiedad en un proceso de extinción de dominio, se debe hacer una revisión en listas restrictivas de todas las personas involucradas en la cadena de tradición del inmueble.
¿Qué debe verificarse en relación con los inmuebles baldíos?
Se debe analizar que el inmueble sea propiedad privada y no pueda ser considerado como baldío. Adicionalmente, que en caso de que el inmueble tenga origen baldío se revisa que se haya cumplido con los requisitos legales de área, adjudicación y la validez de posteriores transferencias.
¿Qué debe revisarse para mitigar los riesgos relacionas con restitución de tierras?
Se debe revisar si el inmueble está, o está en riesgo de ser, incluido en procesos de restitución de tierras. Esto puede hacerse por medio de una consulta a las entidades públicos o un análisis histórico de violencia en la zona.
¿Qué otros aspectos legales se deben revisar?
Finalmente, estas debidas diligencias pueden incluir un análisis de otras ramas del derecho: como revisión de asuntos ambientales o tributarios.