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Si bien el Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio no tiene dentro de sus competencias funciones de inspección, vigilancia y control sobre la propiedad horizontal, en un reciente concepto (10407, Feb. 10/21), se pronuncia frente a la responsabilidad del administrador de propiedad horizontal, aclarando que aunque en la Ley 675/01 existe el concepto de responsabilidad por su actuar y sobre quienes pueda recaer la misma, no se establecen los tipos de responsabilidad aplicables ni los mecanismos dispuestos para el resarcimiento de perjuicios o la imposición de las sanciones.
¿Cuál es la responsabilidad aplicable a las actuaciones del administrador de P.H.?
En Colombia, al interior del régimen de responsabilidad civil subjetiva existen dos clases, una por culpa probada y otra por culpa presunta, frente al caso específico, la Ley 675/01, es clara y precisa al establecer, en su artículo 50, un régimen de responsabilidad civil por culpa presunta para los administradores de propiedad horizontal, similar a los administradores de las sociedades mercantiles (art. 200 C. Co., modificado por el art. 24 de la Ley 222/95).
La Ley 675/01 determina que responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros y que se presumirá la culpa leve en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal, es decir, a la víctima no se le pide prueba de la culpa para obtener reparación y el demandado sólo se exonera probando ruptura del nexo causal, se consagra una presunción de hecho negativa en contra de los administradores al manifestarse que se supondrá su responsabilidad ante los actos dañosos.
En virtud de los artículos 1602 y 2341 y ss., del Código Civil, el administrador responderá contractual o extracontractualmente, contractualmente por el incumplimiento total, parcial, tardío o defectuoso de las obligaciones derivadas de un contrato de éste para con la persona jurídica constituida en propiedad horizontal y extracontractualmente por el vínculo con una o más víctimas como el causante de un daño o perjuicio.
En el último caso, la responsabilidad también podría recaer sobre la copropiedad como garante de indemnizar los daños y perjuicios de quienes estén bajo su dependencia (el administrador vinculado contractualmente), sin embargo, estaría facultada para repetir en su contra de ser obligada a pagar los daños o perjuicios causados.
¿Cuáles son los mecanismos para el resarcimiento de daños o perjuicios?
Al no existir un mecanismo especial aplicable para el resarcimiento de daños o perjuicios derivados de la responsabilidad del administrador, se interpreta que el trámite debe surtirse por los interesados a través de un proceso verbal ante la jurisdicción ordinaria civil de conformidad con lo dispuesto el artículo 368 y ss., del CGP: “Se sujetará al trámite establecido en este Capítulo todo asunto contencioso que no esté sometido a un trámite especial.
Es importante mencionar que previo el inicio del proceso verbal para el resarcimiento de daños o perjuicios, es necesario agotar la conciliación extrajudicial en derecho como requisito de procedibilidad, lo cual puede adelantarse ante cualquier despacho judicial, Cámara de Comercio, Centro de Arbitraje o Centro de Conciliación.