Así puede llegar a negociar el precio de su predio ante una obra

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Ya se conocen los nombres de las ocho empresas que pujan por la Línea 2 del Metro de Bogotá. Son tres grupos internacionales que presentaron su solicitud de precalificación para participar en el proceso de construcción del proyecto, que se prevé sea adjudicado a fin de año y firmado al cierre del primer semestre de 2027.

Mientras avanza este proceso, uno de los asuntos que suele acompañar la ejecución de grandes obras de infraestructura es la adquisición de los predios que se requieren para su construcción. En estos casos, los propietarios no necesariamente están obligados a aceptar de inmediato la oferta de una entidad pública, pero la negativa a vender tampoco significa que el Estado deba desistir de adquirir el inmueble.

El abogado Jaime Ramírez, asociado principal en PPU, explicó que lo primero es verificar que la comunicación recibida corresponda efectivamente a una oferta de compra y establecer si está sustentada en una declaración de utilidad pública o en otro acto relacionado con el proyecto. La oferta debe identificar el predio, explicar la razón de utilidad pública y establecer el valor de adquisición, respaldado por un avalúo comercial.

En el caso de los proyectos de infraestructura de transporte, la directora de asuntos legales de Jurela & Asociados, Ana María Herrera, señaló que estos son considerados de utilidad pública e interés social bajo la Ley 1682 de 2013. La notificación de la oferta inicia la etapa de negociación directa, durante la cual el propietario o poseedor inscrito cuenta con 15 días para aceptarla o rechazarla.

Durante este periodo, el propietario puede revisar el valor propuesto y discutir las condiciones de la adquisición. Ramírez indicó que también es posible negociar aspectos como la forma de pago, que puede contemplar dinero, títulos, derechos de construcción o desarrollo, participación en el proyecto o incluso un intercambio, según las condiciones aplicables al caso.

Por ello, antes de aceptar una oferta, los especialistas recomiendan revisar el avalúo y la documentación que sustenta la afectación del inmueble. Entre los documentos que pueden solicitarse están los estudios de factibilidad, la ficha predial, los planos de la franja requerida, el estudio de títulos y los anexos del avalúo comercial.

También es relevante verificar que el área y los linderos registrados coincidan con la realidad física del predio y determinar si la adquisición será total o parcial. En este último caso, debe establecerse si el área que queda en manos del propietario continúa siendo aprovechable o si se convierte en un remanente que ya no puede desarrollarse.

Cuando no hay acuerdo

Si el propietario rechaza la oferta, guarda silencio o no se concreta el acuerdo dentro de los términos establecidos, la adquisición puede avanzar mediante un proceso de expropiación. Herrera explicó que, cuando no existe un acuerdo formal de compraventa o promesa dentro de los plazos previstos, puede iniciarse la expropiación administrativa, que resulta obligatoria una vez transcurridos 30 días desde la notificación de la oferta sin que exista un acuerdo formal, en los casos establecidos por la ley.

La posibilidad de discutir el valor del inmueble no desaparece en esta etapa. Ramírez señaló que el avalúo puede ser controvertido judicialmente y que, en una expropiación judicial, este constituye uno de los elementos que se analizan junto con los fundamentos de utilidad pública. En la expropiación administrativa, el debate judicial se concentra en el monto de la indemnización.

Además del valor comercial del predio, cuando en el inmueble funciona un negocio pueden existir otros conceptos que deban ser acreditados. De acuerdo con Ramírez, la indemnización puede comprender el valor comercial y los daños que hayan sido efectivamente demostrados, como daño emergente y lucro cesante. Para ello pueden resultar relevantes documentos como declaraciones de renta, estados financieros, registros de ventas o facturación, contratos de arrendamiento o laborales y soportes de los costos de traslado y adecuación.

Por esta razón, tanto el avalúo como la situación jurídica y física del predio deben revisarse antes de tomar una decisión. Contar con un avalúo independiente y asesoría jurídica puede ayudar al propietario a comparar el valor ofrecido con las condiciones reales del inmueble, identificar eventuales daños y verificar que el procedimiento de adquisición cumpla con las garantías previstas en la ley.