Conozca cómo funciona la figura de cesión de derechos en compra de inmuebles

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Al momento de adquirir un inmueble, hay varias figuras legales que se deben tener en cuenta, especialmente si se trata de un inmueble nuevo, como la cesión de derechos regulada en la ley, estipulada tanto en el Código civil, artículo 1959 y siguientes, como en el Código de Comercio artículo 887 y siguientes.

Esta, de acuerdo con Juan Francisco Navarrete González, abogado Navarrete Consultores, se puede definir como “un acto jurídico mediante el cual una persona hace transferencia de todos sus derechos y obligaciones sobre un bien inmueble”.

A esta figura para ceder los derechos fiduciarios y/o su posición contractual como promitente comprador bajo el contrato de promesa, según explicó Navarrete, se puede recurrir cuando una persona que registra como adquirente en un proyecto inmobiliario requiere transferir a un tercero su rol como comprador de dicho inmueble. Los motivos pueden ir desde iliquidez hasta conveniencia negocial siempre que sea con anterioridad a la escrituración .

De acuerdo con Esteban García, senior counsel del área de Derecho Inmobiliario de Holland & Knight, “la adquisición de un inmueble, especialmente si estamos frente a un inmueble nuevo, puede comportar diferentes tipos de estructuras”. El experto explicó que esto iría desde la celebración de un contrato de promesa de compraventa que establezca la regulación contractual y las condiciones o plazos determinados para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, hasta esquemas fiduciarios más complejos en los que los adquirentes se vinculan a la fiducia para efectos de la futura adquisición de los inmuebles.

En estos casos se puede hablar de cesión de derechos y/o cesión de la posición contractual con fines de “transferir a un tercero adquirente los derechos y obligaciones derivados de los contratos suscritos”, afirmó García. La figura de tercero sería aquel que estaría facultado contractualmente para adquirir el derecho de dominio sobre los inmuebles objeto del contrato, ya sea adquiriendo directamente derechos fiduciarios o tomando la calidad de comprador en el contrato de compraventa que se va a llevar a cabo.

La estructura más común para la compra de inmuebles nuevos es la vinculación de los futuros compradores a un vehículo fiduciario. Sobre esto, García explicó que el funcionamiento de esta figura es: en primer lugar, el propietario y las demás compañías involucradas en el desarrollo del proyecto celebran con una entidad fiduciaria un contrato de fiducia mercantil mediante el cual surge un patrimonio autónomo (fideicomiso inmobiliario) que detentará la propiedad del inmueble y todos los desarrollos futuros.

Seguido a esto, la fiducia inmobiliaria inicia en su fase de preventas, en las que el promotor del proyecto comercializa las unidades privadas proyectadas y los adquirentes se vinculan al proyecto como futuros compradores o beneficiarios mediante una carta de instrucciones o documento equivalente. A partir de esto, se inicia una fase de recaudación de los recursos producto de las preventas hasta completar un porcentaje que se denomina “punto de equilibrio”, mismos recursos que se destinarán para el desarrollo del proyecto.

Finalmente, construido el proyecto, se procederá con la escrituración a favor de los adquirentes, ya sea mediante el contrato de compraventa según lo pactado en la promesa o mediante la transferencia a título de beneficio de área en la fiducia. Así que teniendo el modelo anterior en cuenta, García afirmó que en relación con la cesión de los derechos “ un adquirente podría ceder su posición contractual y su calidad de beneficiario en la fiducia mercantil, así como ceder su posición como promitente comprador en la promesa de compraventa, bajo el supuesto que dicha cesión sea permitida bajo el contrato de fiducia y el contrato de promesa”.

De hecho, él explicó que “por lo general y por razones de protección de riesgos asociados al lavado de activos, los contratos de fiducia supeditan dicha cesión a la previa autorización tanto del promotor o constructor, como de la entidad fiduciaria”.

Aún así, suponiendo que no hayan cláusulas al respecto, Juan Francisco Navarrete González, abogado Navarrete Consultores, afirmó que “en términos generales la cesión de los contratos si no está prohibida de manera expresa dentro del contrato es posible hacerla”.

Para realizar la cesión de los derechos se debe solicitar la previa autorización del constructor y de la entidad fiduciaria. Seguido a esto se solicitará la tenencia de ciertas instrucciones y requisitos que se hayan impuesto al celebrar el contrato para velar por la ausencia de riesgos y la posibilidad de una vinculación del tercero cesionario al fideicomiso. García resalta, además, que “ es clave que la cesión conste en un documento por escrito y el mismo sea notificado al promotor o constructor, como a la fiducia.”