Conozca las consecuencias legales de atrasarse con el pago del arriendo

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Para muchos arrendatarios, el pago del canon representa la principal prioridad financiera de cada mes. Incurrir en el incumplimiento de la fecha acordada desencadena consecuencias legales y económicas inmediatas contempladas en la legislación colombiana. La fecha límite pactada en el contrato constituye una obligación estricta cuyo vencimiento da paso a la acumulación de intereses de mora y faculta al propietario para solicitar la cancelación del acuerdo.

Atrasarse en el pago del canon constituye un incumplimiento de la obligación contractual tanto en vivienda urbana como en locales comerciales. Según el artículo 9.1 de la Ley 820 de 2003, el arrendatario debe pagar dentro del plazo acordado. Adicionalmente, el artículo 22.1 de esta misma ley faculta al arrendador para dar por terminado el contrato de manera unilateral cuando no se efectúa el pago oportuno del canon, sin que sea necesario acumular varios meses de mora.

“Pagar el canon de arrendamiento después de la fecha acordada constituye, en principio, un incumplimiento de la obligación contractual de pago y puede generar consecuencias tanto contractuales como legales”, explicó Angélica Penagos, abogada de Centro Jurídico Internacional.

La abogada precisó que el arrendatario puede estar obligado a pagar intereses moratorios siempre que sean procedentes y hayan sido pactados, además de la cláusula penal si el contrato la contempla. Las consecuencias dependen de la duración del incumplimiento, de las condiciones pactadas y del régimen legal aplicable.

En vivienda urbana, la falta de pago en los términos establecidos permite al propietario solicitar la terminación del contrato y cobrar intereses de mora. Si las partes no pactaron una tasa moratoria, se aplica el interés legal de 6% anual previsto en el artículo 1617 del Código Civil. Cuando las partes acordaron una tasa, esta debe analizarse conforme a los límites legales aplicables para no convertirse en un cobro abusivo o ilegal.

En el arrendamiento de local comercial, las partes tienen mayor libertad para pactar las condiciones del contrato, pero la tasa acordada tampoco puede superar los límites legales. Si el contrato establece una cláusula penal o consecuencias por mora, estas se hacen exigibles conforme a lo pactado y a la ley. En este régimen, el retraso también puede afectar el derecho de renovación del contrato conforme al artículo 518.1 del Código de Comercio.

El límite del interés moratorio es, como regla general, una vez y media el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera. Para septiembre de 2026, el interés bancario corriente para crédito de consumo y ordinario es de 19,49% efectivo anual, por lo que la tasa máxima moratoria correspondiente es de 29,24% efectivo anual.

La Superintendencia Financiera explicó que ese límite opera para los intereses moratorios regulados por dicha disposición.

Frente a dificultades económicas temporales, los expertos recomiendan actuar de forma anticipada antes del vencimiento. “Si una persona no puede pagar temporalmente el canon, debe informar oportunamente al arrendador y procurar llegar a un acuerdo de pago, dejando constancia por escrito”, sostuvo Penagos.

La jurista señala que este procedimiento se fundamenta en el principio de buena fe contractual del artículo 1603 del Código Civil, dado que una dificultad económica no elimina automáticamente la obligación de pagar.

Juan Sebastián Navarrete, abogado de Navarrete Consultores, reiteró la necesidad de formalizar cualquier modificación al contrato. “El arrendatario debería informar al arrendador por escrito y buscar un acuerdo u otrosí que modifique las fechas o la forma de pago. Lo importante es que el nuevo acuerdo quede documentado”, indicó Navarrete.

El especialista agregó que el arrendatario debe conservar los comprobantes de pago conforme al artículo 11 de la Ley 820 de 2003.

En caso de que el arrendador se niegue a recibir el pago, existen mecanismos legales para evitar la falta. “Si el arrendador se niega a recibir el canon, puede utilizarse el mecanismo de consignación previsto en el artículo 10 de la Ley 820, cumpliendo sus plazos y formalidades”, aclaró Navarrete.

Antecedentes

El impago del canon justifica la terminación del contrato, pero no autoriza al propietario a desocupar el inmueble por su propia cuenta. “Si el arrendatario deja de pagar, el propietario puede solicitar la terminación del contrato y la entrega del inmueble cuando exista una causal legal o contractual”, expresó Penagos. La abogada advirtió que “si el arrendatario no desocupa voluntariamente, el propietario debe acudir a las autoridades judiciales”.