Conozca qué documentos deberán entregarle a los compradores de viviendas nuevas

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Al momento de adquirir una vivienda nueva, los compradores deben conocer los derechos a los cuales están sujetos, así como los vendedores sus obligaciones a la hora de entregar el inmueble para evitar dolores de cabeza en el futuro. Entrega de paz y salvos y cumplimiento de los diferentes acuerdos pactados en la promesa de compraventa serán fundamentales en el acuerdo.

Estos requisitos y procedimientos legales tienen como objetivo proteger los derechos de los consumidores al momento de adquirir un inmueble; sin embargo, también busca cobijar a los vendedores para prevenir cualquier tipo de fraude.

Frente a las viviendas nuevas, los compradores tendrán la responsabilidad de entregar la propiedad con todos los elementos que fueron presentados previamente al comprador. Por ejemplo, los detalles de acabados, adornos, muebles, entre otros. Si el inmueble no cuenta con lo pactado anteriormente en una promesa de compraventa, el vendedor podría recibir sanciones administrativas y económicas que ascienden a los 150 salarios mínimos.

“El inmueble debe corresponder a lo ofrecido. Tanto en documentos como en material infográfico que se le haya entregado al comprador desde la oferta de venta del apartamento o casa”, explicó Dionisio Araújo, abogado experto en seguros y propiedad horizontal.

El abogado dio algunas luces sobre qué podría pasar en el caso que los vendedores incumplan con lo pactado y ante qué entidades es posible acudir para denunciar este incumplimiento, siendo la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) una de las principales para atender el proceso.

“Por ejemplo, si en una foto o un render del futuro proyecto aparece, por decir algo, un mueble en una esquina, aún cuando no quede cobijado en el texto del contrato, el comprador puede exigir que se le entregue, pues fue parte de la oferta que lo llevó a tomar la decisión de compra”, dijo, y agregó que esto aplica tanto para zonas privadas como para zonas comunes.

Frente a las zonas comunes, Araújo explicó que, por ejemplo, “si al comprador le hablan de un gimnasio dotado con diez máquinas y fue un motivo de este para la compra del inmueble, el gimnasio deberá contar con ese número de equipos y que sean al menos similares a lo que el vendedor enseñó en la publicidad”. Si el vendedor incumple con lo pactado o no entrega los elementos que hacen parte de la publicidad, el comprador podría aplicar dos tipos de acciones: administrativas y legales.

Las administrativas, explicó Araújo, se pueden adelantar, en Bogotá, ante la Secretaria del Hábitat, por deficiencias constructivas. “La Secretaría podría hacer un proceso de verificación de cumplimiento de la licencia y de los demás aspectos de la construcción que puede llevar a otras sanciones”, precisó.

Entretanto, ante la SIC, se podrá adelantar un proceso administrativo por violación a los derechos del consumidor o, también, una acción jurisdiccional por el mismo punto. En caso de llegarse a presentar un incumplimiento frente a las garantías, ante esta entidad se podrán presentar una queja administrativa.
Otro de los recursos, según explicó José Sebastián Cáceres, socio fundador de Altano Consultores de Negocios, es acudir a la demanda por incumplimiento del contrato o argumentar que el documento tiene alguna especie de vicio.

“Lo que es importante en estos casos, más allá de los caminos legales para reclamar el incumplimiento del contrato, es que la persona tiene que hacerlo expreso en la promesa de compraventa, dejando en claro para ambas partes que esos elementos son determinantes para contratar”, subrayó. Si estos elementos no están claros, dijo, lo que legalmente pasaría es que con la sola entrega del inmueble se cumpliría con el contrato.

En otros aspectos, y después de contar con todos los elementos, el comprador deberá verificar los demás documentos que son responsabilidad del vendedor, como, por ejemplo, el pago de todos los impuestos, incluido el predial y la valorización.

De igual manera, el comprador deberá recibir la propiedad sin ningún tipo de pleito pendiente, proceso de sucesión, hipoteca, embargos, demandas civiles, entre otros aspectos (ver gráfico).

Según Cáceres, si se está comprando un inmueble que está sometido a propiedad horizontal, se deberá entregar el paz y salvo por concepto de cuota de administración. Mientras que, para el resto de los inmuebles, se debe verificar los paz y salvos en términos de impuestos y servicios públicos. “Si no se está al día en términos de impuestos, el inmueble no podrá ser transferido, pues tendrá una limitación desde la notaria la cual verificará que ese paz y salvo esté al día”, concluyó.

Así las cosas, es importante reunir, por parte del vendedor, todos los elementos que exige la ley para que el inmueble pueda ser vendido, mientras el comprador será quien verifique que todo esté pactado bajo un contrato de compraventa.