El derecho real de superficie y cómo será su implementación en el Metro de Bogotá

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Ya tres de las cuatro obras del Metro de Bogotá están adjudicadas y el Estado ya compró la mayoría de los terrenos por los cuales pasará la primera línea de este sistema de transporte. Con este proyecto, se conocerá una figura jurídica que hasta el momento no ha causado mayores discusiones, el derecho real de superficie (DRS).

El DRS es la facultad jurídica temporal que le concede una entidad pública denominada superficiante a un tercero, denominado superficiario, para realizar y explotar por su cuenta y riesgo construcciones o edificaciones en áreas libres aprovechables de inmuebles propiedad del superficiante, como el Metro.

“Con este derecho, el superficiario puede construir, realizar mejoras o realizar cualquier tipo de proyectos. Particularmente, para temas de infraestructura de transporte, el artículo 97 de la Ley 1955 de 2019 lo incorporó como una fuente o mecanismo de financiación de los sistemas de transporte”, aseguró Lorena Martínez, senior counsel, especialista en derecho urbano y con experiencia en derecho Urbanístico, de Holland & Knight.

El DRS abre el derecho de propiedad tal y como lo hemos conocido en Colombia. Se trata de una separación entre el “terreno” y los espacios adyacentes al mismo tiempo, como por ejemplo, el “aire”.
“En pocas palabras, se refiere a la posibilidad de utilizar inmuebles fiscales o de uso público, destinados a infraestructura de transporte, para que puedan tener desarrollos adicionales por un plazo de 80 años”, añadió Juan Miguel Luna Ricaurte, socio en Dret.

Financiación
Desde un punto de vista urbanístico, esta figura permite habilitar áreas para importantes desarrollos inmobiliarios en sectores estratégicos de la ciudad, lo que, entre muchos otros beneficios, permitirá financiar los proyectos de infraestructura pública y cumplir con múltiples objetivos del ordenamiento territorial.

“Es una figura que puede convertirse en una fuente muy importante de financiación de las infraestructuras públicas de transporte, y que adicionalmente permite aprovechar eficientemente el territorio en favor de todos los ciudadanos, aportando al cumplimiento de múltiples objetivos de la Nueva Agenda Urbana establecida por la ONU, que recoge los principales lineamientos que a nivel internacional se han fijado en relación con la importancia de un adecuado desarrollo urbano”, explicó Alejandro Turbay, socio del área inmobiliaria y de urbanismo de Posse Herrera Ruiz.

Por lo tanto, en proyectos como el Metro de Bogotá esta figura puede ayudar a financiarlo porque permite habilitar las zonas edificables para desarrollar proyectos. “Lo que se aprovecha es el área libre o disponible en la infraestructura de transporte. Es decir, ofrece una alternativa para el desarrollo urbano, el uso más eficiente del suelo y de la actividad urbana porque captura un mayor valor del suelo, generado por ese aprovechamiento urbanístico”, agregó Martínez.

"Desde el punto de vista administrativo, la selección del superficiario está dada por el origen del proyecto. Si el proyecto es de origen público, la selección se hará conforme a las reglas propias de contratación que apliquen a la entidad superficiante según su naturaleza jurídica. Si el proyecto es privado, la selección se hará conforme al procedimiento establecido en los artículos 19 y 20 de la Ley 1508 de 2012", dijo Melissa Castro, Asociada principal en Garrigues.

Beneficios
Entre los benéficios de este derecho está que permite el aprovechamiento económico de la tierra que se destina a infraestructura pública a través de desarrollos urbanísticos. Por otra parte, concibe el aprovechamiento de los bienes fiscales y bienes de uso público para el desarrollo de usos distintos a los propios de la infraestructura de transporte, siempre y cuando no se afecte el uso público ni la prestación del servicio y se dé cumplimiento a las disposiciones urbanísticas locales.

“El derecho real de superficie ofrece ventajas tanto para los propietarios de los terrenos como para los titulares del derecho de superficie. Para las entidades propietarias de bienes de uso público, les permite conceder la explotación transitoria a un privado, capitalizando la plusvalía y obteniendo recursos. Asimismo, se posibilita el aprovechamiento económico de bienes destinados a infraestructura pública mediante desarrollos urbanísticos. Las entidades públicas no pierden el derecho de dominio sobre los bienes, solo ceden el uso, goce y disfrute por un plazo estipulado entre el particular y la entidad pública”, explicó Ánderson Puentes, asistente legal para asuntos urbanísticos e inmobiliarios en Rodrigo Riveros.

El procedimiento de implementación del DRS inicia en el estudio técnico, financiero y jurídico; después se debe realizar la concertación de los estudios que soportan la constitución del DRS. El tercer paso es la habilitación del área libre y aprovechable objeto del DRS. Con esto al día se procede a la construcción, al registro y al licenciamiento.

En el paso siguiente se debe realizar la declaración de construcciones autónomas autorizadas y unidades superficiarias secundarias. Posteriormente, se ejecuta el DRS y se realizan informes periódicos del proyecto.

“Como se trata de una figura que aún no ha sido implementada, los jueces tendrán un papel clave a la hora de resolver las controversias que puedan surgir entre entes públicos y privados en la interpretación y ejecución de proyectos que incorporen un derecho real de superficie”, concluyó Turbay.

Antecedentes

Desde un punto de vista legal, si bien ya se ha creado esta figura, ahora resulta necesario que se regulen detalladamente varios aspectos, tales como: la incorporación de esta figura en cada uno de los procedimientos legales inmobiliarios, por ejemplo, en materia notarial y de registro, su aplicación frente a las disposiciones en materia de contratación pública, además de la viabilidad del desarrollo de tales proyectos frente a las normas urbanísticas aplicables en cada caso.