¿Estado podría apropiarse de los predios en medio de consecución de obras públicas?

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En una coyuntura en la que la capital del país atraviesa grandes construcciones que prometen mejorar la movilidad, como el Metro de Bogotá o las troncales de Transmilenio por la Avenida 68 y la Avenida Ciudad de Cali, surge el interrogante sobre qué pasa con los espacios (conocidos formalmente como predios) que están en medio de los proyectos.

Aunque la Constitución Política de Colombia contempla, en el artículo 58, la garantía y la protección del derecho a la propiedad privada, el Estado también tiene acceso a mecanismos que podrían ponerse en práctica para apropiarse de un espacio.

En aras de defender el interés general y la utilidad pública (como la consecución de proyectos de infraestructura, vivienda o transporte) los gobiernos nacionales y locales están en la facultad de entrar a negociaciones con el propietario de algún terreno, predio o lugar comercial, los términos de una compra directa del inmueble.

En caso de que el dueño no acepte las propuestas, el Estado podría ejercer una expropiación, bien sea judicial (amparada por la Ley 1682 de 2013) o la administrativa, la 1564 de 2012.

Wilben Palacios Barrera, director en Brigard Urrutia de la práctica urbanística e inmobiliaria, resalta que el propietario no está en la obligación de acceder a una negociación con el Estado, no será multado por ello pero tampoco será la última instancia si se comprueba la relevancia del predio.

“En caso de que se declare la utilidad pública o el interés social del predio, y no haya acuerdo en la negociación, el Estado puede recurrir a la expropiación forzosa”, explica Palacios.

Dos tipos de expropiación

Un proceso de este tipo se inicia con la voluntad expresa del Estado de hacerse con un espacio por medio de una negociación con el propietario.

Si esta figura no accede, los gobiernos locales y nacionales se pueden apoyar, en principio, en una expropiación administrativa, seguida de la judicial. Con ambos tipos persiguiendo la misma finalidad, cada una de ellas se aplica de distintas maneras.

Con respecto al primer mecanismo, es un acto que, tras la demostración de necesidad del bien, el Estado oferta por el lugar y si su propietario no responde al “intento inicial”, este podrá adueñarse del mismo, después de haber pagado una indemnización previamente establecida y adquirido su propiedad por medio de una resolución de expropiación.

Al respecto, Palacios Barrera menciona la necesidad del debido proceso y subraya que el particular expropiado tiene medios para discutir el monto de compra y la potencial indemnización debida.

Ahora bien, el segundo mecanismo cuenta con la intervención de un perito que tasa el bien y ordena la entrega del predio al Estado. Como en la primera alternativa, se debe garantizar una compensación adecuada al propietario.

En caso de que sean locales, la compensación que tendría que recibir el dueño no corre por cuenta solo del valor del inmueble, sino que también por los perjuicios económicos, por la pérdida en los ingresos.

María Alejandra Castillo, asistente legal área de derecho administrativo y contratación estatal en Riveros Victoria Abogados, menciona que, antes de darle paso a la indemnización, se debe dar espacio a un avalúo comercial, que es tarea del Instituto Agustín Codazzi o quien desempeñe su misma función en otro territorio.

“Según los artículos 61 de la Ley 388 de 1997 y 21 del Decreto 1420 de 1998, el avalúo a cargo del Instituto Agustín Codazzi, o quién haga sus veces en el territorio respectivo, debe corresponder al avaluó comercial del bien inmueble, teniendo en especial consideración la destinación económica de este”, explica Castillo.

De la misma manera, la asistente legal subraya que si el propietario considera que la tasación del bien no es correcta, podrá “alegar la indemnización que considere justa en el proceso declarativo especial, en recurso de reposición contra el acto o acción contencioso administrativa, a la espera de que el juez o el funcionario le dé la razón”.

Frente al mismo tema, el director en Brigard Urrutia de la práctica urbanística e inmobiliaria agrega que dentro del avalúo se deben considerar factores como “la pérdida de ingresos que se genere por el cierre del negocio, así como los costos de relocalización y los posibles daños al valor de la marca o la clientela, todos estos asuntos hacen parte además de los procesos de gestión social en la adquisición de predios”.

Kaputt-metro, el caso sonado

Ante el avance de la obra de la primera línea del Metro de Bogotá,uno de los predios afectados por la misma fue The Ghetto Project, discoteca conocida como Kaputt.

La discoteca abrió sus puertas en 2018 luego de haber consultado con la Empresa Metro de Bogotá sobre los planos de obra y recibir una respuesta negativa sobre el uso de dicho espacio en la Calle 72 con Avenida Caracas.

Sin embargo, en 2020 recibieron la primera oferta de compra y en marzo de 2023 recibieron una actualización. Aparentemente, tras no aceptar las ofertas, la empresa se hizo con la propiedad desde junio del mismo año.

El lío continúa ya que según los dueños del predio y del lugar, la indemnización no corresponde a los avalúos realizados por ambas figuras; no se habrían incluido las inversiones en sonido, luces y otras amenidades.

“No hay expropiación sin indemnización. El propietario tiene derecho a una indemnización previa y justa que corresponda por lo menos al valor comercial del inmueble, con base en avalúos que deberán efectuarse en el marco del proceso de expropiación”, reafirma Isabella Sánchez, asociada en CMS Rodríguez-Azuero.