Conozca lo que se puede y no se puede aprobar en la asamblea de copropietarios

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Con la llegada de marzo también se da inicio a las asambleas de copropietarios, donde se toman las decisiones más importantes en los conjuntos residenciales y edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal. En estas reuniones se definen temas como la administración y decisiones sobre el manejo de los bienes comunes.

La ley que reglamenta este aspecto es la 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. Aquí se establecen por ejemplo los seguros (artículo 15), fondo de imprevistos (artículo 35), reuniones (artículo 39), el quórum y mayorías (artículo 45), naturaleza del administrador (artículo 50), funciones del administrador (artículo 51), entre otros.

Allí también se explica que no todas las decisiones pueden tomarse libremente en este espacio, ya que su alcance está delimitado por la ley, el reglamento de propiedad horizontal y los derechos individuales de cada propietario. Erick Rincón Cárdenas, vicedecano de la Facultad de Jurisprudencia de la Universidad del Rosario, complementó diciendo que la ley 675 de 2001 es la que “regula las cuotas de administración en conjuntos residenciales como expensas comunes para el sostenimiento de bienes comunes, sin establecer un indicador económico obligatorio como el salario mínimo o el IPC”.

Lo que se puede aprobar

En cuanto a lo que sí se puede establecer en estos espacios se encuentra la aprobación del presupuesto para cada año, la determinación de las cuotas ordinarias y extraordinarias que serían para el mantenimiento del conjunto residencial.

También se puede escoger o remover a los administradores actuales, así como otros cargos como los revisores fiscales y a los miembros del consejo de la administración.

Otro aspecto sobre el que se puede decidir en la asamblea es modificar el reglamento de la propiedad horizontal siempre y cuando cuenten con las mayorías requeridas por la normativa. De igual forma se pueden aprobar gastos extraordinarios y aprobar obras que no sean de mantenimiento esencial.

Asimismo, en la asamblea se puede definir si el uso del edificio en cuestión será residencial, comercial o mixto. Por lo que allí se definirá qué está permitido o si se debe reformar el reglamento de la propiedad para prohibir expresamente el alquiler turístico como lo sería para Airbnb.

Lo que no se puede aprobar

En cuanto a lo que no se puede aprobar en las asambleas, se encuentran medidas que transgredan los derechos fundamentales. Lo mismo sucede con la toma de decisiones que afecten la propiedad privada de un individuo sin la aprobación de este último.

De igual manera no se pueden establecer normas que sean discriminatorias o restricciones que sean basadas en género, raza o religión.

“No se pueden tomar decisiones de los temas previstos en el artículo 38 con el número de votos que representen los coeficientes de copropiedad inferior a la mitad más uno de los mismos. Es causal de nulidad de la decisión”, dijo Leonardo Leal, secretario ejecutivo del Colegio de Abogados Rosaristas.

Aumento en la administración

Con el aumento del salario mínimo también surgió la duda de si la cuota de la administración incrementaría de la misma manera. De esta manera, la ley establece cómo y cuándo puede ajustarse la cuota de administración.

Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, detalló que “el presupuesto que presente la administración, a consideración de la asamblea, debe tener en cuenta las variables económicas que inciden en el incremento de los precios, costos, salarios y demás erogaciones que deba efectuar la copropiedad en el correspondiente año fiscal”. Lo que quiere decir que allí estaría incluido el incremento de 23% del salario mínimo para este año.

Los expertos también mencionaron que así se prevean ajustes en el Reglamento de Propiedad Horizontal que estarían ligados a algunos indicadores económicos, el porcentaje final de ese incremento debe ser aprobado en la asamblea de copropietarios. Esto se haría con el fin de evitar decisiones, o incrementos unilaterales por parte del administrador de la propiedad.

Antecedentes

Entre las funciones de la asamblea se encuentra: nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para periodos determinados, y fijarle su remuneración; aprobar o no los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración del Consejo Administrativo y el administrador; nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para periodos de un año, entre otros.