Los aspectos ilegales en los contratos de arrendamiento que debe tener en cuenta

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Arrendar un predio puede ser una tarea bastante complicada y dispendiosa. Aparte de la paciencia que hay que tener para que la búsqueda se ajuste a las necesidades, se deben tener muchas cosas en cuenta. No es solo cuestión de presupuesto (tal vez la más importante), las aristas son diversas: la zona, el estrato, el acceso en cuanto a transporte y, claro, que el predio se ajuste. Una de las recomendaciones obvias es que así le tome tiempo es clave que vaya y revise dónde va a vivir; recuerde que inicialmente estará, mínimo, un año en el predio.

Pero en ese proceso hay más. Son bastante las inquietudes que surgen en relación con los derechos como arrendatario. Cuando vaya a firmar un contrato hay aspectos ilegales que debe tener en cuenta y no le pueden exigir. “Es importante anotar que la legislación colombiana ha establecido mecanismos de protección a los arrendadores, bajo la consideración que en gran parte de los casos es la parte débil de la relación contractual en un arrendamiento. Dichas protecciones se ven reflejadas tanto en la legislación civil para los arrendamientos de vivienda urbana, como en la ley comercial respecto a arrendamientos de inmuebles en los cuales se desarrolla un establecimiento de comercio”, explica Esteban García Jimeno, Senior Counsel del área de Derecho Inmobiliario de Holland & Knight.

El primer aspecto ilegal que debe tener en cuenta es que el arrendador no le puede pedir un depósito como garantía. “El articulo 16 de la ley 820 de 2003 es claro al respecto que está prohibido exigir depósitos en dinero efectivo para garantizar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario. Lo que busca el legislador mediante esta prohibición es proteger en general a la población vulnerable que vive en arriendo, recordemos que más del 50% de la población no habitan en vivienda propia, además que cuentan con ingresos limitados como para tener una determinada suma de dinero en garantía teniendo otras necesidades por suplir como puede ser la alimentación”, argumenta Leonardo Leal Ahumada, secretario ejecutivo del Colegio de Abogados Rosaristas.

En relación con esta situación, Humberto Izquierdo, abogado experto en derecho civil, enfatiza en que: “suele suceder por lo que se llama el principio de desconfianza del arrendador que le da por poner cláusulas adicionales como los depósitos que en otros países del mundo son permitidas, pero que en Colombia están taxativamente prohibidas. Luego no podemos ser creativos en estos aspectos porque es una violación directa a la ley de los arrendatarios y en consecuencia da derechos al inquilino a que le restablezcan este derecho y que se normalice su situación”.

Otro aspecto prohibido a la hora de firmar un contrato es que le exijan, como garantía, firmar una letra o pagaré. Leal Ahumada acota que no se puede en los contratos para vivienda urbana, “en estos casos juega un papel primordial el Contrato de Arriendo en donde se plasman claramente las obligaciones del arrendatario y las consecuencias de su incumplimiento. Ahora, si el arrendador exige deposito o garantía, puede ser sancionado con multa, sanción que puede ser impuesta por las entidades a que hace referencia el artículo 32 de la ley 820 de 2003”. En caso de que pase esta situación, el arrendatario tiene la posibilidad de conciliar y acudir ante el juez para quitar ese tipo de cláusulas, ya que estaba estrictamente prohibido por la ley, como lo explica Diana Ortiz, docente de Derecho de la Fundación Universitaria San Mateo.

Un tercer punto ilegal en los contratos de arrendamiento es que le prohiban tener mascotas o niños en el inmueble que va a arrendar. “De acuerdo con la jurisprudencia de la Corte Constitucional, la tenencia de mascotas hace parte del núcleo del derecho fundamental al libre desarrollo de la personalidad, así como a la intimidad personal y familiar (Sentencia T-035 de 1997). En consecuencia, ni los contratos de arrendamiento ni los reglamentos de propiedad horizontal pueden establecer prohibiciones a la tenencia de mascotas”, aclara García Jimeno; “claro está que la tenencia de mascotas puede ser objeto de regulación en los Reglamentos de Propiedad Horizontal sobre la permanencia de mascotas en zonas comunes”, especifica Leal Ahumada. Y en relación con los niños, dice que “la prohibición de menores es abiertamente inconstitucional y discriminatorio por cuanto afectaría los derechos fundamentales de los niños, además de la libre determinación para la conformación de familia y que las mismas tengan una vivienda digna para desarrollar su proyecto de vida”. Por último, tampoco usted como arrendatario debe asumir todos los costos en reparaciones. “Las que hagan referencia a aspectos accesorios y no fundamentales para habitar el lugar de forma digna, deben ser exclusivamente del arrendatario, pero las mejoras para la preservación de la vivienda, estas deben ir de forma conjunta entre arrendador y arrendatarios”, concluye Diana Ortiz.