Los propietarios no pueden modificar libremente las fachadas de su vivienda
La Ley 675 de 2001, en su artículo 3, incluye las fachadas entre los bienes comunes esenciales, junto con elementos como los cimientos, la estructura y los techos o losas que sirven de cubierta
29 de septiembre de 2026Contenido
Pintar la fachada de una casa o apartamento puede parecer una decisión exclusiva de su propietario, pero cuando el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal existen límites. Cambiar el color, acabado o diseño exterior no siempre puede hacerse por cuenta propia, pues la Ley 675 de 2001 considera las fachadas como bienes comunes esenciales y cualquier modificación debe ajustarse al reglamento y a las decisiones de la copropiedad.
Ivonne Aristizábal Rojas, directora de asuntos legales de Aristizábal & Rodríguez Legal Partners, explicó que esta regla también se aplica a los conjuntos de casas. Que una pared exterior corresponda físicamente a una vivienda no significa que su propietario pueda modificar unilateralmente la imagen arquitectónica del conjunto.
La abogada señaló que es necesario distinguir entre mantenimiento y modificación. Repintar una fachada conservando exactamente los colores y especificaciones que ya fueron aprobados puede considerarse una labor de mantenimiento. En cambio, escoger otro color, acabado o diseño constituye una alteración de la apariencia exterior y debe seguir el procedimiento establecido por la copropiedad.
La Ley 675 de 2001, en su artículo 3, incluye las fachadas entre los bienes comunes esenciales, junto con elementos como los cimientos, la estructura y los techos o losas que sirven de cubierta. A su vez, el artículo 19 señala que determinados bienes y elementos pertenecen en común y proindiviso a los propietarios.
“Una cosa es el bien privado y otra los elementos comunes que lo rodean, delimitan o integran arquitectónicamente”, explicó Aristizábal.
Por ello, antes de hacer una modificación, el propietario debe revisar el Reglamento de Propiedad Horizontal, en particular las disposiciones sobre fachadas, colores, uniformidad arquitectónica y modificaciones permitidas. También deberá consultar las decisiones de la Asamblea que hayan establecido criterios sobre el diseño exterior.
Santiago Salazar, director Jurídico de SH Abogados, coincidió en que existe una diferencia sustancial entre volver a pintar con el mismo color y escoger uno diferente. “Repintar con el mismo color es un acto de conservación: mantiene el bien común en el estado en que la comunidad lo aprobó”.
En cambio, modificar el color supone intervenir un bien común y alterar la unidad arquitectónica del edificio o conjunto. En ese escenario se requiere la autorización del órgano competente de acuerdo con lo dispuesto en el reglamento, que, según explicó Salazar, por regla general es la Asamblea General de Copropietarios.
El abogado agregó que la pintura de fachadas es considerada, por regla general, una reparación locativa que no requiere licencia de construcción, según el Decreto 1077 de 2015. Sin embargo, esto no elimina la necesidad de obtener el permiso correspondiente dentro de la copropiedad. Además, si se trata de un bien de interés cultural o de un inmueble ubicado en un sector con tratamiento de conservación, una intervención podría requerir autorización de la autoridad de patrimonio.
Que el Reglamento de Propiedad Horizontal no determine expresamente una paleta de colores tampoco significa que cada propietario pueda escoger libremente cómo pintar su fachada.
Salazar explicó que, al tratarse de un bien común esencial, la decisión sobre su apariencia continúa correspondiendo a la comunidad y puede tomarse como referencia el estado original del inmueble.
Una posibilidad es reformar el reglamento para incorporar la paleta de colores y los materiales permitidos. Para ello se requiere una mayoría calificada de 70% de los coeficientes de copropiedad, según el artículo 46 de la Ley 675 de 2001. Otra alternativa es adoptar lineamientos técnicos mediante una decisión de la Asamblea o un manual de convivencia, siempre que estos no contradigan el reglamento.
Las sanciones por modificarla
Si un propietario decide cambiar la fachada sin autorización, la administración puede comenzar con un requerimiento escrito para solicitar la suspensión de la intervención y la restitución de la fachada. También puede acudirse al comité de convivencia para intentar solucionar el conflicto.
Si el incumplimiento continúa, puede adelantarse el procedimiento sancionatorio previsto en los artículos 59 y 60 de la Ley 675 de 2001 y, si aun así no se obtiene el cumplimiento, la copropiedad puede acudir ante un juez civil.
Entre las sanciones contempladas por la ley están las multas sucesivas. Cada una no puede superar dos veces el valor de la cuota mensual de administración correspondiente al infractor y, sumadas, no pueden exceder 10 veces esa cuota.
También se contempla la publicación de la lista de infractores en lugares de amplia circulación dentro de la copropiedad y la restricción del uso de bienes comunes no esenciales, como salones comunales o zonas de recreación y deporte. Esta medida no puede aplicarse sobre bienes comunes esenciales ni servicios públicos. Salazar advirtió que el administrador no puede imponer multas por su propia cuenta. La sanción debe provenir de la Asamblea General o del Consejo de Administración cuando el reglamento le haya otorgado esa facultad.
Antecedentes
Para multar, debe respetarse el debido proceso: el propietario tiene derecho a conocer los cargos, presentar descargos y pruebas, recibir una decisión motivada e impugnar la sanción dentro del mes siguiente a su comunicación. Salazar agregó que quien altere sin autorización un bien común puede estar obligado a devolverlo a su estado anterior y asumir los costos correspondientes; si se niega, la copropiedad puede acudir a la vía judicial para buscar la restitución.