Paso a paso de los trámites que debe realizar para tener un predio rural en regla

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Imagine que una familia campesina compra una finca firmando un documento privado con un vecino, creyendo que el negocio está cerrado, hasta que años después descubre que no puede acceder a un crédito porque la tierra no figura a su nombre en los registros oficiales.

Este tipo de casos ilustra lo que el docente de Uniagraria, Juan Camilo Ortega, define como inseguridad jurídica, una situación donde existe incertidumbre sobre quién tiene el derecho, dónde están los linderos o cuál es la naturaleza de la propiedad. Cuando la información técnica de las oficinas de registro no coincide con la realidad del terreno, se generan dudas que frenan ventas, impiden herencias familiares y exponen a los productores a conflictos vecinales.

La dimensión de este problema en Colombia se refleja en las cifras de la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria, que estimó que, para 2020, 52% de la tenencia de la tierra rural presentaba informalidad. Esta cifra no significa que la mitad del campo trabaje al margen de la ley, sino que muchas familias utilizaron mecanismos tradicionales de traspaso de palabra o informales que el Estado no acompañó a tiempo.

Entre las situaciones más comunes descritas por el profesor Ortega se encuentran las herencias donde nunca se tramitó la sucesión, escrituras antiguas que jamás se inscribieron en la oficina de registro, o predios rurales donde no existe claridad sobre si el terreno es propiedad privada o si se trata de un baldío de la Nación.

Para superar este escenario de incertidumbre es necesario que coincidan la realidad del territorio, la medida física de los linderos, la información del catastro y el registro de instrumentos públicos. El docente advierte que aparecer como titular en un folio de matrícula inmobiliaria es un paso clave, pero no equivale a tener la propiedad formalizada de manera definitiva.

Una persona puede figurar como propietaria en el papel y registrar inconsistencias como diferencias entre el área física y la registrada, procesos de falsa tradición, restricciones ambientales para el uso del suelo o dudas sobre el origen del predio conforme a la sentencia SU-288 de 2022 de la Corte Constitucional, que recuerda que los baldíos del Estado no se adquieren por prescripción.

La solución de este problema requiere una ruta técnica que inicia con la actualización del catastro, un sistema de información que describe y mide el predio sin otorgar propiedad, y que mediante el modelo multipropósito ya registra avances en más de 300 municipios.

Este proceso técnico debe complementarse con la información que poseen los habitantes de las veredas sobre linderos históricos, caminos, servidumbres de paso y acuerdos familiares de palabra. Integrar este conocimiento comunitario permite al Estado contrastar la información de los archivos con la realidad del territorio para evitar que las decisiones de saneamiento se tomen de forma aislada desde un escritorio.

El proceso continúa con el análisis para definir si el inmueble es de naturaleza privada o pública y finaliza con la inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos bajo la Ley 1579 de 2012. Registrar no consiste en archivar un documento, sino en calificar su validez jurídica, asegurar el tracto sucesivo y corregir los errores históricos en las matrículas del predio.

De este modo, la formalización deja de ser un trámite burocrático para convertirse en la garantía de certeza que necesitan las familias para trabajar su tierra, el Estado para ordenar el territorio y los jueces para resolver los conflictos sobre la propiedad.

Según explica Esteban García, senior counsel en Holland & Knight, estos cambios buscan acelerar los trámites para entregar títulos de propiedad, pero también traen nuevas reglas que los interesados deben cumplir para acceder a los beneficios del Gobierno.

García señala que la ley ahora incluye formalmente a los jóvenes del campo para recibir terrenos gratis. Sin embargo, el derecho a no pagar por el título depende directamente de los ingresos y el patrimonio de cada persona; quienes tengan fincas o bienes de mayor valor deberán pagar la totalidad o una parte del proceso. También se eliminaron los costos de notarías en casos específicos, como las donaciones para comunidades indígenas.

Antecedentes

Desde 1983, la legislación del impuesto predial establece que este tributo debe liquidarse sobre el valor comercial del inmueble, determinado mediante avalúos catastrales. No obstante, por razones prácticas pero técnicamente imprecisas, la norma asume que los predios se valorizan anualmente de forma automática según la inflación. Frente a esta situación, la Ley 1995 de 2019 faculta a los contribuyentes para solicitar la revisión de sus avalúos en cualquier momento.