¿Por qué puntos deben responder las constructoras cuando entregan proyectos?

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La adquisición de nuevas viviendas viene acompañada de diferentes responsabilidades legales que, tanto compradores como constructores, deben tener siempre en el radar. Principalmente, respecto a los constructores existen varios puntos de los cuales deberán encargarse, otorgando una garantía de 10 años, según especifica el Código Civil.

Después de la entrega de un proyecto, bien sea de vivienda o cualquier otro inmueble, los constructores deberán asumir su responsabilidad frente a varios criterios de la obra, por ejemplo, los daños o riesgos estructurales de la edificación y el suelo bajo el cual fue construido.

De acuerdo con los establecido en el Código Civil, en su artículo 2060, “si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los 10 años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario”.

José Sebastián Cáceres, socio fundador de Altano Consultores, aseguró que las responsabilidades del constructor se verán enmarcadas ante el riesgo de ruina, que no necesariamente traduce una catástrofe de caída, como ha sucedido en algunas ocasiones, sino que la definición se acerca, más bien, a analizar si ese inmueble es habitable o no en razón del riesgo que pueda presentar.

“La ley no establece una definición concreta sobre presentar ruina o amenazar ruina. Hay un desarrollo jurisprudencial sobre esto, pues la ruina o la amenaza de ruina se entienden como aquellas situaciones que comprometen la habitabilidad del edificio”, añadió.

De igual manera, explicó, las constructoras deben ser responsables de garantizar que cada obra cuente con unos estándares mínimos. Cáceres calificó estas obligaciones en dos puntos diferentes: derechos del consumidor y la garantía que otorga el Código Civil.

“Se habla de dos tipos de responsabilidad para los constructores y dos dimensiones distintas de esta. Una es respecto a los acabados de los inmuebles y otra respecto de la estructura de la edificación. Sobre el tema de los acabados, la ley dice que la persona que adquiere un inmueble, tiene la ventana de un año para hacer una reclamación únicamente respecto a los acabados del inmueble”, agregó el abogado.

En cuanto a los temas de estructura, Cáceres explicó que la ley (artículo 2060 del Código Civil) regula una “garantía decenal”, es decir 10 años, cuando el constructor es responsable de tres condiciones que se presentan ante la entrega de un proyecto: vicios de la construcción, características del suelo y vicios propios de los materiales que se utilizaron en la construcción de determinada obra.

“Aunque la ley no defina los vicios de construcción, hay jurisprudencia al respecto, y corresponde a todas esas cosas que hacen que, en el momento en que se construye no se reciba un producto como se debió haber recibido. Por ejemplo, si el constructor se equivoca en el diseño de las columnas o se ponen menos varillas de las que eran necesarias”, apuntó.

Respecto a los suelos, el constructor debe conocer (o debía conocer) los elementos propios del suelo donde inicio la obra. En caso de presentarse daños en las edificaciones producto de una estabilidad defectuosa por cuenta de los suelos, será el constructor quien deba pagar por los daños.

“El constructor debe saber que está construyendo sobre un suelo que es muy blando y debe adecuar la edificación a ello. Si el edificio está diseñado sobre unas bases de suelo rocoso y se construye sobre suelo blando, se van a presentar problemas estructurales. Esto es responsabilidad plena del constructor, pues se necesitaba un estudio para demostrar el suelo adecuado, y esto deja ver que los estudios fueron irregulares o no se hicieron”, dijo.

Otro de los puntos que serán responsabilidad de las constructoras será asumir los daños estructurales por causa de los materiales utilizados durante la obra. Por ejemplo, dice Cáceres, existen casos en los cuales el constructor debía utilizar cierto tipo cemento para evitar problemas de infraestructura y, sin embargo, se utilizaron otros materiales.

“La ley distingue el uso de materiales provistos por el dueño de la obra o no provistos. Por ejemplo, una persona contrata una constructora para ejecutar un proyecto y sugiere unos materiales que son utilizados para la obra. Si se presentan daños en la edificación por el uso de esos materiales, la persona no podrá reclamar a la constructora, pues el proyecto fue construido con base en sus materiales. No obstante, esto no es común en las construcciones de viviendas y oficinas, que es donde más se presentan problemas respecto a los materiales ”, explicó.

Existen otras responsabilidades que deberán correr por cuenta de las constructoras, principalmente respecto a las zonas comunes, en caso de las viviendas. Estas deberán ser entregadas tal cual fueron presentadas. En caso de no hacerlo, o en caso de presentarse problemas estructurales, como se mencionó anteriormente, los habitantes de la residencia podrán realizar una acción de responsabilidad civil para que se reconozcan las obligaciones del constructor o, por otra parte, iniciar un proceso en la Superintendencia de Industria y Comercio, que también tiene jurisdicción. Así, las constructoras deberán llevar varias responsabilidades en sus hombros para evitar cualquier pleito jurídico.