¿Quién decide qué hacer con los edificios afectados por el terremoto?

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El terremoto del pasado lunes 10 de agosto dejó daños visibles en apartamentos, fachadas y zonas comunes. Estas afectaciones han puesto sobre la mesa qué puede ocurrir jurídicamente con los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Una de las preguntas que pueden tener los propietarios, si los peritos determinan que la estructura quedó seriamente deteriorada, es si deben reconstruir, demoler o si puede desaparecer la propiedad horizontal.

Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, señaló que la autoridad municipal o distrital será la encargada de declarar el estado de ruina de una edificación cuando esta se encuentre en “estado ruinoso” y atente contra la seguridad de la comunidad.

“Ahora bien, en el ámbito interno de la propiedad horizontal, es la Asamblea General de Propietarios el órgano competente para decidir la reconstrucción del edificio o conjunto”, añadió García. El experto mencionó que, de acuerdo con la Ley 675 de 2001, si la destrucción o deterioro es inferior a 75% del valor comercial del edificio, procede la reconstrucción obligatoria; si la destrucción o deterioro es superior a 75%, la Asamblea puede decidir reconstruirlo con el voto favorable de propietarios que representen al menos 70% de los coeficientes de copropiedad. “En caso de no decidirse la reconstrucción, se configura una causal de extinción de la propiedad horizontal”, complementó.

Esto quiere decir que la administración por sí sola no puede ordenar la demolición ni tampoco la reconstrucción del edificio.

Ahora, si se determina demoler, “la compensación económica provendrá de la liquidación de activos y seguros contratados, como lo son la Póliza Obligatoria de Zonas Comunes (...) y Pólizas Privadas de Unidades Privadas”, apuntó Daniela Melo, abogada líder del Centro Jurídico Internacional.

Pero si el edificio carecía de seguro por negligencia u omisión del administrador, “este responde civil y patrimonialmente con sus bienes por los perjuicios causados a los propietarios”, agregó Melo.

Otro caso puede ser que los propietarios decidan demoler el edificio por iniciativa propia, esto sin que medie orden de autoridad de Policía; para esto “deberán obtener la correspondiente licencia urbanística de construcción en la modalidad de demolición ante la curaduría urbana competente, previa aprobación de la Asamblea con el quórum especial que exijan los estatutos y la ley”, explicó García.

Cuando es arriendo

Margarita Llorente, socia de Inmobiliario de Cuatrecasas, explicó que si la propiedad se encuentra en arriendo y el terremoto destruye por completo la vivienda, “en principio el contrato de arrendamiento podría terminar. La ley colombiana contempla la destrucción total del bien como una causal de terminación del arriendo”.

Antecedentes

En caso de que la vivienda no haya quedado totalmente destruida, sino parcialmente afectada, la situación tendría que analizarse según la gravedad. “Podría haber lugar a una reducción del canon (del arriendo) o, eventualmente, a la terminación del contrato según la magnitud de los daños y el impacto en la funcionalidad y habitabilidad de la vivienda”, mencionó Llorente.